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控制性详细规划中的土地开发经济效益分析 |
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——以辽宁营口沿海产业基地为例（一） |
| 摘要：基于目前控规指标确定时经济分析不足或者在经济分析时套话空话太多，缺乏 |
定量分析的现象，提出一种比较简单科学的经济分析方法来估算土地开发经济效益，从而 |
为验证规划方案的合理性，指标的科学性提供服务。 |
关键字：控规 指标确定 经济分析 土地开发经济效益分析 |
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| 1. 控规指标的确定存在不合理性 |
| 从经济学角度讲城市规划是对资源，特别是对土地资源进行有效分配的一种方法。控 |
| 制性详细规划是衔接总体规划、分区规划的宏观要求与指导修建性详细规划的承上启下的 |
| 编制层次，它既是编制修建性详细规划的主要指导性条件，又是城市规划管理、土地开发 |
| 的重要技术依据。其核心是定性、定量、定界，因而建立定性、定量的指标体系是控制性 |
| 详细规划的关键方法。在确定控制指标时，大多一味地追求建筑群体效果、视线关系等因 |
| 素，人为地规定了地块的开发强度，制造不合理的地价差，违背了地价运作的经济规律。 |
| 在建设过程中频繁出现开发者改变用地性质，突破用地控制指标等现象。分析这些规划失 |
| 控的现象，其根本原因就是：控规中经济分析不足，很难做到将经济效益的评判量化，在 |
| 实施操作的过程中才会出现上述的一系列问题。几十公顷的房地产项目都要经过缜密细致 |
| 的经济技术论证，几十甚至几百平方公里的城市规划建设更需要科学、合理、充分的经济 |
| 分析，这样才能进一步加强控规的可操作性和可实施性。 |
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| 2．土地开发经济效益分析在控规中的作用 |
| 控规层面的土地开发经济效益分析是验证控规合理性所采取的有效的经济分析方法， |
| 主要是通过土地经济效益评价，计算和预测规划方案下各类用地土地收益和开发成本，从 |
| 而得出政府的净收益。通过比较各开发方案政府经济效益，比选出经济上更合理，实施上 |
| 更可行的规划方案；同时也可根据土地局编制的“土地定级报告”中规定的土地分级和相 |
| 应地价，以及各种开发费和房屋售价资料，计算典型地块投人产出得出盈余或亏损的数额 |
| ，看看是否平衡，经济上是否可行。我们可以根据当地的市场行情及相关经验，以及相应 |
| 地块所处位置和环境条件，对每一地块的容积率和地价取一个数值，再计算其赢利情况， |
| 以检验土地开发强度是否合理，反过来再修正地块的控制指标，使得控规的指标体系更具 |
| 经济性，操作起来更符合市场的经济规律，具有很强的现实意义。 |
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| 3．土地开发经济效益分析方法 |
| 下面以辽宁营口沿海产业基地一期控制性详细规划中的土地开发分析为例，来详细阐 |
| 述一下这种经济分析方法，这里，产业基地的土地经济收益分析采取静态的分析方法，资 |
| 金的成本暂不考虑，只是对基地开发成本和收益进行匡算。 |
| 从政府层面来看，土地的经济效益主要来自除去土地开发成本以后，商业用地、居住 |
| 用地、工业用地的出让金收益，以及部分盈利性公共设施收益；对于营口产业基地一期规 |
| 划区的土地来说，土地类型相对较少，因此进行土地收益成本分析的基本公式如下： |
| 政府总净收益（Q）＝[商业土地出让收益（R1）－ 商业土地开发成本（C1）]＋ |
| [居住土地出让收益（R2）－ 居住用地土地开发成本（C2）]＋[公共设施土地收益(R4) |
| －公共设施土地开发成本(C4) ]＋[工业用地出让收益（M1）-工业用地出让收益（M1）] |
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| 各类用地收益要素内容及计算方法 |
| 商业用地竞买价格估算 |
采用市场比较法对营口产业基地一期的商业用地竞买价格进行估算。 |
| 其计算公式为： |
| 商业用地竞买价格（Pr）＝ 可比宗地价格（Pc）× 宗地情况修正系数（C1）× |
| 估价期日修正系数（C2） × 区域因素修正系数（C3）× 个别因素修正（C4） |
| 这里选取的可比宗地为山东省日照市2005A-68号宗地。从城市规模，城市人口，GDP |
| 排名，城市经济发展水平以及城市发展定位来看，山东省日照市和营口具有较高的相似度 |
| 。
因此选取该城市2005年的挂牌商业用地交易价格作为可比宗地价格。 |
表1：可比实例基本情况 |
| 用地编号 |
位 置 |
面积（平方米） |
规划用途 |
年限 |
规划要求 |
成交价格 |
单价
（元/平方米） |
成交期日 |
|
日照路以东
海曲中路南侧 |
1075.1 |
商业 |
40 |
现状土地；
现状用途 |
500 |
4650 |
2005.11.1 |
|
系数确定： |
| C1：从宗地本身情况来看，所选可比宗地位于日照城市中心地段，但由于处于旧城区 |
| ，基础设施、环境状况劣于营口产业基地一期的商业用地平均水平，因此宗地情况修正系数 |
| 确定为1.2； |
C2：根据可比宗地交易期日以及日照市地价指数，确定估价期日修正系数为1.15； |
| C3：据统计，2005年1－6月，日照市商品房销售均价为2226元/平方米；地价分别高于 |
| 略高于营口市同期的1274元/平方米，确定区域因素修正系数为0.6； |
C4：可比宗地交易价格包括了已有地上建筑，因此个别修正系数确定为1.2。 |
表2：商业用地竞买价格修正 |
| 可比宗地价格 |
宗地情况修正系数（C1） |
估价期日修正系数（C2） |
区域因素修正系数（C3） |
个别因素修正（C4） |
商业用地竞买价格（Pr）（元/平方米） |
可出让土地面积（ha） |
总出让金（万元） |
| 4650 |
1.2 |
1.15 |
0.55 |
1.2 |
4235.22 |
485.94 |
2058063 |
|
| 由此计算得出，产业基地一期的商业用地竞买价格均价为：4235.22元/平方米，土地 |
| 出让金为2058063万元。 |
| 居住用地竞买价格估算，对于基地的居住用地采用假设开发法估算其竞买价格。 |
| 其基本公式为： |
| 假设开发法的计算过程如下： |
| 居住用地竞买价格（Pr） ＝ 销售收入 －【销售税费＋ 前期开发费用 ＋ 市政费用 ＋ |
建安费 ＋ 管理费 ＋ 财务费 ＋ 不可预见费 ＋ 销售费用】－ 开发商合理利润 |
（1）基本价格估算 |
| 根据营房指数2006年3月的报告，营口商品房成交均价为1400元/ m2。产业基地作为 |
| 城市新区，商品房价格将高于全市平均价格。因此，在不考虑区位、政策等特殊影响因素的 |
| 情况下，基地的一类居住用地（低容积率别墅）的销售均价为3000元/m2，二类居住用地商 |
品房销售均价为1800元/m2。 |
| 因此，根据假设开发法公式估算居住用地竞买价格： |
| 一类居住用地竞买价格： |
| 容积率0.8，建筑密度35％，绿地率40％。（政府出售整个地块的35％供房地产开发使 |
| 用，由房地产开发商承担40％地块的绿化费用，可节约政府在绿地建设方面的开支约7000万 |
元。） |
表3：一类居住用地竞买价格 |
| 编 号 |
费用名称 |
单价（元/ m2） |
数量（m2） |
费用（万元） |
| 1 |
销售收入 |
4200.00 |
75100.00 |
31542.00 |
2 |
前期费用 |
|
|
407.36 |
2.1 |
勘察设计费用 |
|
|
123.01 |
2.2 |
招投标费 |
|
|
2.84 |
2.3 |
监理及质量监督费 |
|
|
44.95 |
2.4 |
专业人员费 |
|
|
236.57 |
3 |
市政费用 |
|
|
536.97 |
3.1 |
区外工程费 |
200.00 |
15020.00 |
300.40 |
3.2 |
区内市政费 |
|
|
236.57 |
4 |
建安工程费及有关费用 |
|
|
4731.30 |
4.1 |
建安工程费 |
|
|
3785.04 |
4.2 |
小区配套费 |
|
|
236.57 |
4.3 |
绿化费 |
|
|
709.70 |
5 |
管理费 |
|
|
17.46 |
6 |
财务费用 |
|
|
34.92 |
7 |
销售税费（两税一费） |
|
|
1734.81 |
8 |
销售费用 |
|
|
630.84 |
9 |
不可预见费 |
|
|
11.64 |
10 |
开发商利润 |
|
|
58.19 |
11 |
土地出让金（竞买价格） |
1556.49 |
150200.00 |
23378.51 |
|
|
二类居住用地竞买价格： |
容积率2.0，建筑密度30％，绿地率35％。 |
表4： 二类居住用地竞买价格 |
| 编号 |
费用名称 |
单价（元/ m2） |
数量（m2） |
费用（万元） |
1 |
销售收入 |
2000.00 |
1531620.00 |
306324.00 |
2 |
前期费用 |
|
|
2637.45 |
2.1 |
勘察设计费用 |
|
|
796.44 |
2.2 |
招投标费 |
|
|
18.38 |
2.3 |
监理及质量监督费 |
|
|
291.01 |
2.4 |
专业人员费 |
|
|
1531.62 |
3 |
市政费用 |
|
|
4254.50 |
3.1 |
区外工程费 |
200.00 |
136144.00 |
2722.88 |
3.2 |
区内市政费 |
|
|
1531.62 |
4 |
建安工程费及有关费用 |
|
|
30632.40 |
4.1 |
建安工程费 |
|
|
24505.92 |
4.2 |
小区配套费 |
|
|
1531.62 |
4.3 |
绿化费 |
|
|
4594.86 |
5 |
管理费 |
|
|
113.03 |
6 |
财务费用 |
|
|
226.07 |
7 |
销售税费（两税一费） |
|
|
16847.82 |
8 |
销售费用 |
|
|
6126.48 |
9 |
不可预见费 |
|
|
75.36 |
10 |
开发商利润 |
|
|
376.78 |
11 |
土地出让金（竞买价格） |
719.93 |
3403600 |
245034.12 |
|
| 由此计算得出一般情况下，基地的一类居住用地竞买价格为：1556.49元/平方米，土 |
| 地出让金为23378.51万元；二类居住用地竞买价格为：719.93元/平方米，土地出让金为 |
| 245034.12万元。 |
| （2）规划方案价格估算 |
| 上述估算基于一般情况下，对基地一期居住用地的价格进行计算。这个价格一般比实 |
| 际情况偏低。通过合理规划和政策积极引导，营口基地的房地产价格将会得到很大的提升。 |
| 因此，下面将通过纳入房地产价格的影响因素的考虑，估算在规划方案实施后基地一期居住 |
| 用地的竞买价格。这个价格一方面更贴近实际情况，另一方面也能直观地体现规划方案的成 |
| 效。 |
| 房地产价格受到许多因素的影响，如区位因素、环境因素、经济因素、社会因素、政 |
| 策因素等。这些因素在很大程度上影响和决定着房地产的价格，从而影响和决定了该房地产 |
| 所在地块的地价。 |
这些影响因素包括： |
| 房地产自身因素——位置、结构、内部布局、建筑质量、采光、通风等，可以直接影 |
| 响到房地产所有者或使用者的生产、生活满足程度、经济收益或者社会影响程度，因此不可 |
| 避免地会引起房地产价格的差异。此外，建筑物外观形象，如式样、风光、色调等对房地产 |
| 的价格也有一定程度的影响。 |
| 区位因素——主要包括交通可达性、区域繁华程度、到中心商业区距离等区位要素在 |
| 内的因素，交通方便、繁华的商业中心区周边地区的房地产价格普遍较高。 |
| 环境因素——包括自然环境、声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境 |
| 等。环境因素的影响对住宅、办公、科研等用途的房地产项目最为明显。嘈杂、污染严重的 |
| 地区房地产价格往往最低，安静清洁的地区房地产价格则较高。 |
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